未登記建物がある場合に住宅ローンを利用する際の注意点を以下にまとめます。未登記建物は法的に所有権や建物の状態が明確でないため、金融機関での融資審査や契約に影響を与えることがあります。
1. 未登記建物が住宅ローンに与える影響
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担保評価の対象外
建物が未登記の場合、金融機関はその建物を担保に評価できません。そのため、ローン審査が不利になる場合があります。
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融資可能額が減額される
建物を担保に取れない場合、土地だけが担保評価されるため、借入可能額が減少することがあります。
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審査が通らない場合もある
金融機関によっては、未登記建物がある物件への融資を一切認めない場合があります。
2. 住宅ローンを利用する際の注意点
(1) 事前に建物を登記する
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未登記建物を法務局で登記することで、建物を担保にできる状態にします。
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必要な手続き:
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「建物表題登記」を行う（所有権が未登記の建物に必要）。
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必要書類を揃え、土地家屋調査士に依頼するのが一般的。
(2) 未登記建物の理由を金融機関に説明
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未登記建物が古い建物や仮設建築物などの場合、事情を説明し、土地のみを担保とする条件でローンを組む交渉をします。
(3) 登記に必要な費用を考慮する
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登記には以下の費用が発生します：
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登録免許税：固定資産税評価額の0.4%
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土地家屋調査士への依頼料：測量や図面作成を含め10万円～30万円程度
(4) 融資可能な金融機関を選ぶ
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一部の地方銀行や信用金庫では、未登記建物があっても柔軟に対応する場合があります。事前に相談し、条件を確認しましょう。
3. 対応が必要なケース
(1) 新築の場合
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新築建物は完成後1カ月以内に建物表題登記を行う必要があります。
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未登記の場合、住宅ローンの融資実行が遅れる可能性があります。
(2) 増改築した場合
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建物の一部を増築や改築している場合、現況と登記内容が一致しないとローン審査で問題となることがあります。
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増築部分を含めた登記内容の変更が必要です。
(3) 古い建物や相続物件
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相続で取得した古い建物で未登記の場合、所有者を明確にするための登記手続きが必要です。
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建物の図面や評価額が不明な場合、土地家屋調査士のサポートが役立ちます。
4. 登記を行わない場合のリスク
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所有権が証明できない
未登記のままでは、法的に建物の所有者として認められないため、売却や相続でトラブルになる可能性があります。
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固定資産税の課税漏れ問題
未登記建物が課税対象になっていない場合、将来的に課税漏れを指摘され、過去分を遡って課税されることがあります。
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住宅ローンの条件悪化
担保評価ができないことで、金利が高くなったり、融資額が減少する可能性があります。
5. 未登記建物のローン利用時の流れ
1.
現状確認
未登記建物の状況（建築確認済証の有無、建築年数、利用目的など）を確認します。
2.
金融機関への相談
未登記建物があることを事前に伝え、融資条件を確認します。
3.
登記手続きの実施
登記が必要な場合、土地家屋調査士や司法書士に依頼して建物表題登記を行います。
4.
住宅ローン審査
必要な書類を揃え、登記完了後に正式に住宅ローン審査を進めます。
6. 相談先
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土地家屋調査士
未登記建物の登記に関する手続きを代行してもらえます。
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金融機関の融資担当者
住宅ローンの条件や未登記建物の取り扱いについて相談できます。
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司法書士
登記手続きや相続関係の問題解決を依頼できます。
まとめ
未登記建物がある場合、住宅ローンを利用するには以下を行うのが重要です：
1.
登記を行い、建物を担保評価できる状態にする
2.
登記が難しい場合は、金融機関と相談し土地担保や柔軟な対応を求める
3.
土地家屋調査士や司法書士に相談し、法的な問題をクリアにする
未登記状態を放置すると、将来的にトラブルが発生する可能性があるため、早めに対応することをおすすめします。
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