重要事項説明の「外壁後退」ってなに！？

重要事項説明の「外壁後退」とは、建築物の外壁を敷地の境界線から一定の距離以上離して設置しなければならない規定のことです。これは建築基準法で定められており、主に以下の目的で設けられています：

1. 防火や採光の確保

隣接する建物との距離を確保することで、火災時の延焼リスクを軽減し、建物内の採光や通風を良好に保つための措置です。

2. 生活環境の向上

外壁後退を設けることで、周囲の住環境が損なわれないよう配慮しています。隣接地とのプライバシー確保や、窮屈な印象を与えない景観づくりも含まれます。

外壁後退距離は、市町村が制定する「都市計画」や「地区計画」で決められることが多いです。一般的には以下のような規定があります：

• 1m以上: 多くの市街地で一般的

• 0.5m以上: 建物が密集している地域

• 2m以上: 景観や防災が特に重要な地域

2. 影響を受ける部分

建物の外壁だけでなく、軒やバルコニーなど、敷地境界線を越え得る構造物も対象となることがあります。設計段階で注意が必要です。

3. 重要事項説明への記載理由

重要事項説明は、不動産取引において購入者や借主が物件に関する重要な情報を理解するための場です。外壁後退の規定が守られていないと建築確認が下りない、あるいは将来的に建て替えや改築時に制限を受ける可能性があるため、しっかりと説明されます。

この地域では地区計画や風致地区の指定がある場合があり、1.5m以上の外壁後退が求められるエリアも存在します。また、敷地内の緑地率に関する規定とセットで外壁後退距離が定められていることもあります。

• 敷地条件：

敷地面積100㎡（10m × 10m）

外壁後退距離：1m以上

• 影響：

敷地の四方から1mを除いた部分が建築可能なエリアになります。この場合、建物を建てられる面積は次のように計算されます：

• 建築可能面積 = (10m - 2m) × (10m - 2m)

• 8m × 8m = 64㎡

→ 建物を建てられるのは敷地全体の64%となります。

• 敷地条件：

敷地面積150㎡（15m × 10m）

外壁後退距離：1.5m以上

• 影響：

四方から1.5mを除いた部分が建築可能エリアとなります：

• 建築可能面積 = (15m - 3m) × (10m - 3m)

• 12m × 7m = 84㎡

→ 敷地面積の約56%が建築可能となります。

• 敷地条件：

敷地面積50㎡（5m × 10m）

外壁後退距離：0.5m以上

• 影響：

建物を建てられるエリアは次の通り：

• 建築可能面積 = (5m - 1m) × (10m - 1m)

• 4m × 9m = 36㎡

→ 敷地面積の約72%が建築可能となり、比較的自由度が高い。

1. 建築可能面積が減少する

　外壁後退があることで、実際に建てられる建物のサイズが小さくなります。

2. 用途地域によって異なるルール

　外壁後退距離は、地域の用途や自治体の条例によって異なります。住宅地や景観保護地域では、より厳しいルールが適用される場合があります。

3. 隣地とのトラブル回避

　外壁後退は、隣地との間に一定のスペースを確保することでプライバシーやトラブルの防止に役立ちます。