住宅ローンが残っている家を売る方法

2021年10月06日

住宅ローンが残っている家を売る方法

家を売却するにあたってまず
1番目に住宅ローンの残債を調べる事
2番目に売った金額で住宅ローンを完済できるか

大まかにここがまず大事なポイントです

住宅ローンを組んで家を購入している場合は売却代金で住宅ローンを完済できなければ基本的には売却することが出来ません
住宅ローンを組むと(抵当権)が金融機関からつけられます
抵当権とは、お金を貸す代わりに担保としてあなたの家を担保にします
もし後にあなたが住宅ローンを返済出来なくなったときに、金融機関は裁判所に申し立て、家の借金の担保に取っているので強制的に売却(競売)をし、売却で得たお金から優先的にお金を返してもらいます。

こうして貸したお金が返ってこない場合に不動産を売って回収できる権利を抵当権と言うのです
登記簿を見れば抵当権設定登記がされているかは確認する事が出来ます

よって、家の売却時に、この抵当権を外してもらう必要があり
借金の担保になっている状態では次の買主が買うことが出来なくなってしまいます
 


  
 


 

  
  

住宅ローンを全額返済することで取り外してもらう

売却価格で残っている住宅ローンを全額返済出来れば抵当権抹消登記といって抵当権を外してもらうことで、自由に売買できる不動産として扱われるのです

そのためにはあなたの家がいくらで売れるのか?
がとても重要になってきます
 
  

住宅ローン残高を調べる

まずは住宅ローンがあと残りがいくらなのかを調べます

  1.  返済予定表 
  2. 残高証明書
  3. インターネットサービス
1の返済予定表というのは、固定金利などで住宅ローンを借り入れた場合に借入時、金融機関から郵送されてくる書類で、完済までの予定が書かれている書類です
変動金利の場合は金利が変わるので半年ごとに届きます
これを見れば一目で残高の確認が取れるのですが、めったに見ない書類のため紛失してることもしばしば。。
購入した時の書類と一緒にしまっていれば良いですね!
 
2の 残高証明とは、毎年金融機関から郵送されてくる残高証明書です
住宅ローン控除の申請に必要なため年1回10月~11月あたりに届く予定
3番目のインターネットサービスとは、金融機関によってやってるとこ、やってないとこがあり、確認が必要ですがウェブサイト上で残高照会をしてくれる金融機関もあります

とはいっても、ない場合は窓口で手続きすれば大丈夫です 
   

売ったお金で住宅ローンを完済できるか


住宅ローンを完済出来る場合は問題なのですが
注意点として 
以下の売却諸費用がかかるので、売却代金-諸費用となります 
大まかに

  • 登記費用
  • 印紙代
  • 仲介手数料(3%+6万円) 
 が売却代金からひかれて、残った金額が手取り金額になります
 
最終的に手取り額が住宅ローン残高を 上回っていれば問題なく売買ができます

しかし、住宅ローンを下回る手取り額の場合はいくつかの方法で解決することになります  

3つの方法

  1. 残代金分を現金で用意する
  2. 買い替えローン
  3. 任意売却

残代金分を現金で用意する

このパターンはそのままですね
貯蓄や自己資金から充当する方法です 
自己資金で補えるならば問題なく売却が可能となります 

買い替えローン

もそ住宅ローンが残ってしまった場合でも、買い替えローンを利用できれば住宅ローンの残った残額と新しく購入する物件の住宅ローンをまとめて借りることが出来るのがこの買い替えローンです
 
ただ普通に組む住宅ローンよりも金融機関の審査は厳しくなる点と、売却と購入する家の決済日を同じ日にしなければならないのです 
売却に合わせて購入先を決めないといけないので新居探しに時間を掛けられない事が殆どです
しかし実際に同時に行うのは非常に困難です
ここで
<買い先行>購入を先に行う
<売り先行>売却を先に行う
の方法がある
これに関しては次回のブログで説明します♪
フラットの場合、媒介契約書を提出すれば、返済比率の計算から現在の住宅ローンの借入を外して計算できます。

残債以上の査定が出ているか、査定が足りなければ、自己資金を充当して完済する前提になります。
ダブルローンが厳しいケースはご相談ください。


 
 

任意売却

任意売却とは不動産会社が債権者と債務者の間に入り交渉し債権者の合意を得て売却金額が住宅ローン残高を下回っても売却できる方法です
 
通常、ある一定期間住宅ローンの滞納が続くと 強制的に売却する競売になるのですがその前に自分の判断で売却するのです
任意売却には専門的な知識や交渉経験が豊富な不動産会社を選ばなければならず、失敗は許されません 
売却金額も変ってくる場合もあります 
また競売と違い相場に近い価格で売れる可能性があり、売却にかかる諸費用なども自ら用意する必要もないです 
この代金は売却代金から分配されて支払われます 
 
任意売却についても追ってブログにアップします 
 
以上、売却に関しての様々なご相談は是非!弊社クラシエステートまでお気軽にお問い合わせください♪ 

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