媒介契約って何?

2021年06月17日

媒介契約って何?

媒介契約書とは

媒介契約書とはお客様から不動産の売却など依頼を受けて業務を行うにおいて、口約束や契約書があっても不明確な内容であったりするとトラブルの原因になってしまいます。

よって依頼を受けた内容を明確にするため、後の紛争を防ぐため、書面によって明確化する必要があるのです。
これ媒介契約書面です。


媒介契約の種類


媒介契約には3つに分けられます

1.一般媒介契約

2.専任媒介契約

3.専属専任媒介契約

1.一般媒介契約


一般媒介は、例えばお客様が売却を他の不動産屋に重ねて媒介の依頼をする事ができます。
一社に頼むのではなく2社3社と依頼することができます。
さらに、明示型と非明示型があり、他に依頼した不動産屋を明示する必要がないのです。
しかし、不動産屋さんは他に決められてしまう可能性があるので嫌がる所があるのも事実です。

2.専任媒介契約

売却活動をする上で1番多い媒介契約です。
ほとんど縛りがない一般媒介より制限が出てきます。
有効期間は3ヶ月以内で自動更新などは無効です、3か月を超える定めをしても3か月です。
更新はお客様からの申し出がある場合のみ3か月を超えない媒介契約ができます。

そして、2週間に1回以上の業務の報告をしなければなりません。
例えば、問い合わせが何件かや反響はあったかなどetc

専任媒介契約を結んだ契約締結日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に登録しなければなりません。

※レインズとは、宅建業者しか閲覧できない物件の流通サイトです。

専任媒介契約は一般媒介と違い、他の不動産屋に重ねて依頼する事が出来ないため、依頼を受けた不動産屋は積極的に売却活動を行なってくれますのでこの形態がオススメです。

ただ例外があり、お客様が自分で買い手を見つけた場合、即ち自己発見取引は禁止されていません。


3.専属専任媒介契約

これは、より制限が強い媒介契約になってます。
有効期間は専任媒介と同じで3か月を超える事ができません。
更新もお客様からの申し出が必要で自動更新などは無効です。
業者の報告に関しては専任媒介は2週間に1回でしたが専属専任では1週間に1回以上の報告が必要となります。
そして、契約締結日から5日以内に指定流通機構(レインズ)への登録が必要です。
さらに、自己発見取引も禁止となります。


媒介契約を締結した不動産業者は、申し込みがあった時、遅滞なくお客様に報告しなければなりません。

専任媒介契約、専属専任媒介契約を締結した不動産業者は指定流通機構に期限内に登録する義務をおいます。

☆☆☆指定流通機構(レインズ)の登録事項☆☆☆

1.住所、規模、形質

2.売買価格

3.法令に基づく制限

4.専属専任媒介契約である場合はその旨

以上を登録した不動産業者は指定流通機構が発行する登録証を遅滞なくお客様に引き渡さなければいけません。

そして、制約に至った場合は登録番号、取引価格、制約年月日を、指定流通機構に通知して完了です。

売却の際に注意して欲しいのが、依頼した不動産業者が期限内に指定流通機構に登録しているかどうかです。

残念なことに一定数、自分達で物件を抱えたいが故に登録していない業者があります。
囲い込みと言って両手仲介を狙っています
故に依頼した不動産業者が買い手を見つけなければ売却が出来なくなります。

登録証明書には、レインズのログインに必要なURLとID、パスワードが載っているのでこちらに基づきレインズにログインしてみてください。

指定流通機構に登録すれば何処の不動産屋さんでも物件情報が閲覧できるようになるので、幅広く宣伝が可能となりスムーズに売却活動が行えるようになるのです。

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