不動産譲渡所得税の申告と節税のポイント

2021年05月03日

不動産譲渡所得税の申告と節税のポイント

不動産を売却する際に、いくつかの税金がかかります。

その中でも不動産譲渡所得税は、不動産売却に欠かせない税金であり、税金がどれくらいかかる可能性があるかシミュレーションをしておくことが大切です。

今回は、不動産譲渡所得税の計算方法や申告方法、節税までわかりやすくご紹介します。

 

不動産譲渡所得税とは! 

まず譲渡所得とは、不動産に限らず株式や貴金属、ブランド品など購入時の価格よりも、高い価格で売却をして利益が出た収益を譲渡所得と言います。

譲渡所得を得た場合には、その分が収入となるため、「所得税」と「住民税」の税金支払いが必要です。

サラリーマンでも給与をもらい収入を得れば、所得税や住民税が給与から引かれていると考えればわかりやすいでしょう。

その収益を不動産の売却で得た場合に、それに対する税金が「不動産譲渡所得税」となります。

不動産売却で所得を得た場合は、「分離課税」という形式で、給与など他の所得とは別物として課税対象となることを覚えておきましょう。

 

不動産譲渡所得税の計算方法

「譲渡所得=売却した金額-売却にかかった費用-購入金額」

・売却した金額=不動産の売買が成立した金額

・売却にかかった費用=売却する際にかかった費用

(主に仲介手数料、印紙税など売却するためにかかった経費)

・購入金額=不動産を買った時の金額

(購入時にかかった税金や仲介手数料なども加味する)

購入金額で注意するポイントとしては、建物は築年数によって価値が下がるため、築年数や構造などによる減価償却費を購入金額が差し引かれるものとします。

 

譲渡所得額がわかったら、税額はどのように計算されるのか想定しておきましょう。

不動産譲渡所得税を算出するための税率は、不動産の所有期間によって左右されます。

所有期間が5年以内は「短期譲渡所得」、5年超えについては「長期譲渡所得」とされており、それぞれの税率が異なります。

 

短期譲渡所得の税率=39.63%(所得税30+復興特別所得税0.63+住民税9%)

長期譲渡所得の税率=20.315%(所得税15+復興特別所得税0.315+住民税5%)

さらに長期譲渡所得の場合は、所有期間が10年を超えてくると、譲渡所得6,000万円以下の部分を軽減税率の特例を受けることが可能です。

 

所有期間10年以上の場合

譲渡所得6,000万円以下の部分=譲渡所得×14.21%(所得税10+復興特別所得税0.21+住民税4%)

譲渡所得6,000万円超の部分=譲渡所得×20.315%(所得税15+復興特別所得税0.315+住民税5%)

長期譲渡所得と短期譲渡所得の差だけでなく、譲渡所得6,000万円以下とそれを超える場合で税額が大きく変わります。

 

 不動産譲渡所得の申告方法

不動産譲渡所得を得た場合には、確定申告で申告をする必要があります。

確定申告は管轄の税務署で行い、毎年2月、3月が確定申告の時期です。

確定申告の方法は、管轄の税務署に申告書類を取りに行くか、国税庁のホームページ上で確定申告の作成をすることもできます。

提出方法は、ネット上で完結させる場合と郵送でも受付が可能です。

納税方法は、申告と同時に管轄の税務署か金融機関で支払い手続きができます。

税金の支払いは、通常1度で支払いをしますが、1度に支払いができない場合は納付期限までに1/2を納め、残りの税金は531日まで猶予があります。

ただし、その場合は年1.6%の利子税がかかるので注意が必要です。

こちらの確定申告を済ませると自動的に住民税にも反映され、サラリーマンの方は給与から引かれ、自営業者の場合には税務署から住民税の納付書が送られてくるので、それに従い納税します。

 

不動産譲渡所得を節税する特例とは

「不動産譲渡取得税の負担が大きいな・・・」と感じる方も多いと思いますが、節税できるポイントもあります。

節税できる特別控除を活かして、税負担を軽減するようにしましょう。

 

3,000万円特別控除

不動産譲渡所得税の代表的な節税方法です。

簡単に言うと、譲渡所得3,000万円までは税金が掛からないという特別控除。

「(譲渡所得額-3,000万円)×税率=不動産譲渡所得税」

控除を受けるための難しい条件はなく、前々年までにこの3000万円控除を受けている方のみ対象外となります。

なお、他の譲渡所得で使える特別控除との併用はできず、住宅ローン控除との併用もできないので注意しましょう。

 

(まとめ)不動産譲渡所得の申告までと節税のポイント

不動産を売却することは誰もが経験することではないため、その時まで譲渡取得や税金について知らない方も多いでしょう。

譲渡所得税を知ってからお金の計画が狂わないように対策を練っておくことも大切です。

3,000万円の特別控除を利用すれば、大きな節税にもつながります。

不動産譲渡所得は収入になるため、確定申告は忘れずに行いましょう。



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