住宅ローン控除の基礎。新築戸建てだけじゃなく中古住宅も控除あり?

2021年04月17日

住宅ローン控除の基礎。新築戸建てだけじゃなく中古住宅も控除あり?



現金一括で家を買える人はそうそういないと思いますが、住宅ローンを利用して家を買うと、最大でローンの残高の10%が戻ってきますよ!

所得税から直接控除されるので、節税対策としてもメリットが大きいです。

新築戸建てだけではなく、中古住宅でも要件を満たせば控除が受けられるので、なるべく安くマイホームを買いたいと思っている人にもぜひ知っておいて欲しいです。

そこで、住宅ローン控除の基礎知識から、新築・中古それぞれの要件についてもわかりやすく解説しますので、マイホームが欲しい!と思っている方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローン控除の要件は?基礎を知りたい!

税金のこととか、よくわからない!こんな声が聞こえてきそうですが、マイホームを購入しようと思っているなら、住宅ローン控除のことは知っておいた方が良いです。

20年、30年というローンを組むのですから、少しでもお得になる方法を知っておきましょう。

所得税が減税される!

住宅ローンの残高の1%に当たる金額が、所得税から控除されます。これが住宅ローン控除の基本です。

この控除を受けられる期間は10年間となっており、残高の上限は4,000万円です。つまり、最大で10%、400万円の控除が受けられるということです。

ただし、ローンは毎年返済していきますから、残高は徐々に減っていきますよね。

4,000万円を下回ってきたところから、その残高の1%となりますので、全ての人が400万円になるわけではありません。毎年、控除額も変化していきます。

所得税以上の控除となれば住民税を減税

住宅ローン控除は、所得税から直接差し引かれます。しかし、例えば控除額が40万円で、所得税が40万円未満だった場合、所得税から控除しきれなくなります。

その場合には、住民税から控除されます。控除される額は、課税総所得金額の7%、かつ、136,500円が上限です。

会社員は確定申告を!

住宅ローン控除を受けるには、確定申告が必要です。今は、WEBからも手続きできますし、必要な項目を埋めていくだけなので、そんなに手間ではありません。
 
しかも、税務署に行かなくてはならないのは最初の年だけ!

会社員で、給与所得以外に収入がなければ、翌年からは年末調整で控除してもらえますので、手続きが楽になります。

なお、控除は世帯単位ではなく、個人単位になりますので、夫婦共同名義で購入している場合などは、最初の年はそれぞれが確定申告する必要があります。

新築戸建ての住宅ローン控除の要件
年収が3,000万円以下であること
自ら住んでいること(賃貸用、別荘ではダメ!)
住宅の引き渡しまたは工事完了から6ヶ月以内に住み始めること
控除が適用される年の12月31日まで引き続き住んでいること
床面積が50㎡以上あること(居住用部分が2分の1以上)
ローンの借入期間が10年以上あること
借入先は銀行等の金融機関、住宅金融支援機構、地方公共団体、公務員共済組合、勤務先のいずれかであること
長期譲渡所得の課税の特例を受けていないこと

9年以下の短期ローンでは対象外となってしまうので注意です!また、勤務先からの借入も控除の対象となりますが、その場合は利率が0.2%以上であることが条件です。

マンションの場合には、床面積に共有部分は含まれません。あくまでも、所有している占有区分のみになります。

住宅ローン控除は、自分が住むために家を買った場合の減税制度なので、投資目的で購入したマンションや、別荘として使うために購入した家は対象外です。

年収については、その年ごとの判定となりますので、仮に最初の年は年収が3,000万円だったけれど、翌年は3,500万円になってしまったという場合には、これも対象外となってしまいます。

条件を全て満たしていないと、控除の対象にならないという点に注意しましょう。

これらの条件を全て満たす新築物件の場合、10年に渡って控除が受けられます。

中古はダメなの?中古住宅でも要件があればOK!

住宅ローン控除は、一定の要件を満たせば、中古住宅でも対象となります。安い中古ではダメなのか…と諦めないで、要件を確認しましょう。

建築後に使用された住居であること
新築後20年以内(マンションなど耐火建築物は25年以内)
新耐震基準に適合している住宅なら築年数にかかわらず利用可能
生計を同一にしている親族からの購入や贈与でないこと

新築物件の要件に、上記の要件がプラスされます。

年収が3,000万円以下であることや、引渡しから6ヶ月以内に住み始めることなどは、新築と同じです。

つまり、中古の場合は築年数が問題となりますので、この点がクリアできていれば、新築と同じように住宅ローン控除の対象となります。

日本では、一度でも人が住めば中古扱いになりますから、新築同然の物件が中古価格でお得に購入できる上、住宅ローン控除も受けられるので、新築にこだわらず物件を探す方が、良い物件に巡り会えるかもしれません。

ここで、もう一つポイントがあります!築20年以上でも、諦めないでください。木造などの非耐火建築物であっても、「耐震基準適合証明」や「住宅性能評価」等を受けていれば、控除の対象になりますので、よく確認してしましょう。


結局いくら戻ってくるの?

実際に、住宅ローン控除でいくら戻ってくるのか、シミュレーションしてみましょう。

<控除額算出の条件>
ローン残高:3,000万円
税込収入:500万円
課税対象額:330万円
所得税額:20万円
住民税:15万円

控除額は、3,000万円×0.01=30万円

所得税額が20万円ですので、所得税はまるまる戻ってくる計算になります。

しかしまだ控除額が残っていますので、今度は住民税から控除します。

課税総所得金額の7%(330万円の7%=231,000円)で上限が136,500円でしたので、10万円分控除できることになり、15万円ー10万円=5万円(住民税の残額)となります。

所得税と住民税合わせて、30万円戻ってくるという計算 になりますね。

住宅ローン控除は節税効果が大きい!

節税する方法はいろいろありますが、住宅ローン控除は「所得控除」ではなく、「税額控除」というのがポイントです。

所得控除:課税所得から控除するもの
税額控除:所得税から直接控除するもの

課税所得とは、所得税を計算するためのもので、基礎控除や配偶者控除を引いた金額ですので、金額が大きいです。

例えばローン控除が30万円だとして、課税所得から30万円引くのと、課税所得に税率をかけて計算した所得税から直接30万円引くのでは、後者の方が節税効果は高いのです。

メリットの大きい節税対策ですから、ぜひ利用したいところです。



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